商业综合体消防维保要求及流程

一、法律法规与标准依据

1. **法律

• 《中华人民共和国消防法》

• 第十六条：要求单位按标准配置消防设施，定期检验、维修，确保完好有效，并每年至少进行一次全面检测，检测记录需存档备查。

• 第三十四条：规范消防技术服务机构资质，要求执业人员具备相应资格，对服务质量负责。

2. 行政法规与部门规章

• 《高层民用建筑消防安全管理规定》

• 第八条：高层公共建筑的消防安全管理人需组织实施共用消防设施的维护保养。

• 第十条：高层住宅建筑的物业服务企业需定期检测、维护消防设施，不具备自主维护能力的需聘请资质机构。

• 第三十二条：明确共用消防设施维修、更新费用的承担方式。

3. 行业标准

• 《建筑消防设施的维护管理》(GB 25201-2010)

• 规定值班、巡查、检测、维修等工作的具体要求，包括每日巡查记录、年度检测备案等。

• 《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》

• 针对具体系统提出维护标准，如探测器清洗周期、管网压力测试等。

二、核心维保要求

1. 日常维护

• 值班与巡查

• 消防控制室：实行24小时值班，每班不少于2人，持证上岗；每2小时记录一次设备运行情况。

• 巡查内容：检查消防设施电源、阀门状态，确保处于正常运行位置；对关键阀门采取铅封、标识等限位措施。

• 设备检查

• 火灾自动报警系统：每日检查主机电源、报警功能；每月测试远程启停功能；每年全覆盖检测探测器。

• 自动喷水灭火系统：每日检查消防泵电源、水位；每周测试末端试水装置；每季度检查湿式报警阀组功能。

• 消火栓系统：每月检查栓口静压、水带完整性；每季度测试启泵功能。

• 气体灭火系统：每月检查药剂压力、电磁阀功能；每年模拟联动测试。

2. 定期检测与维修

• 年度检测：每年至少进行一次全面检测，重点单位需向消防机构备案，提交《建筑消防设施检测报告》。

• 季度与月度任务：

• 火灾自动报警系统：每季度完成25%的联动测试；每月测试多线控制盘功能。

• 自动喷水灭火系统：每月测试安全泄压阀；每季度检查管道减压阀。

• 故障处理：发现故障立即组织维修，停用超过24小时需报消防机构备案并采取防范措施。

3. 特殊系统维护

• 防排烟系统：每月测试正压送风机联动功能；每季度检查防火阀、排烟阀。

• 应急照明与疏散指示：每月测试照度及应急转换时间（≤5秒）。

• 消防电梯：每月测试迫降功能；每年联合特种设备部门检测。

三、备案与资质要求

1. 机构资质

• 消防技术服务机构：需取得《消防技术服务机构资质证书》，从业人员需持注册消防工程师、消防设施操作员等资格证书。

• 备案流程：维保合同签订后需向当地消防机构备案，重大维修需重新检测并备案。

2. 记录管理

• 文档要求：详细记录巡查、检测、维修情况，填写《建筑消防设施巡查记录表》《维修记录表》等，存档备查。

• 报告提交：年度检测报告需在年底前提交当地消防机构备案。

四、法律责任

1. 未履行维保职责

• 行政责任：责令改正，处以5000元至5万元罚款；逾期未改可责令停产停业。

• 刑事责任：因重大过失导致火灾事故，构成消防责任事故罪，追究刑事责任。

2. 机构责任

• 技术服务机构：出具虚假报告或未按标准服务的，处以2000元至1万元罚款，情节严重的吊销资质。

五、地方实施差异

1. 北京市

• 大型商业综合体：每月进行一次单项检查，每半年一次联动检查；高层公共建筑需设专职消防安全管理人员（至少1名注册消防工程师）。

• 处罚力度：未按规定维保的，*高可处10万元罚款。

2. 其他地区

• 天津市：人员密集场所每年全面检测，工业场所每半年检测谐波含量。

• 寿县：强调消防控制室值班人员持证上岗，每日记录设备运行状态。

六、总结

商业综合体的消防维保需严格遵循法律法规与技术标准，通过日常巡查、定期检测、及时维修确保设施完好，同时完成备案与记录管理。未履行职责将面临行政处罚甚至刑事责任，技术服务机构亦需承担连带责任。地方实施中需结合当地细则，如北京的严格频次要求与天津的谐波检测等。